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格隆汇:皇冠国际收购价值资产,或将迎来突破性增长

所属类别: 媒体报道      通告时间:2018-01-01

连年参与上市公司调研和业绩说明会,一度直观的时代感是不少人口更注意上市公司能否放出业绩,提问也是简单直接,比如预期利润增幅能有好多、定增何时能生产,甚少有提问财务、战略、市场和艺术之。

成人性从来都是体现在工作范围上,而不是报表数字上。战略、定点、市场、艺术、管理、店铺治理做好了,业绩是成功的结果。

关心已久的皇冠国际就是一番鲜明的例证。

皇冠国际创建于 2008 年,立足于云南,主营业务包括融资租赁、本管理、迅速贷款、融资担保和国民经济服务等。2013年12月于天津市创业板上市,2015年7月转于主板上市。大概回顾下就足以发现,皇冠的事务布局动作形成了不可磨灭的系统:

1) 2016年6月剥离典当业务,结合资源发展中心业务;

2) 2016年12月与国企合作进行保理业务;

3) 2017年中期业绩后发表与清控基金管理共同成立美元资金,抢滩金融科技风口;

4) 2017年10月公布收购嘉实金融剩余股权,强化融资租赁布局;

5) 2017年11月再公布收购皇冠文化旅游项目,深化资产管理工作。

可见皇冠在工作的进展、布局和强化方面是副了功夫的,颇有大展拳脚的势,相信未来的功绩自然是成功。

一、收购皇冠文旅事项

1、贸易成本

11月21日皇冠国际登录(06878.HK)通告,店铺合资附属子公司作为买方,名将以3.75京欧元对价,向卖方收购目标公司全部已发行的成本,目标公司的首要资产是全资拥有的开曼附属公司,称之为皇冠文化旅游有限公司(以下简称“皇冠文旅”)。

下图是目标集团(皇冠文旅及其附属公司)的专利权架构关系:

根据公告,皇冠文旅的基本点资产主要是中华附属公司D和九州附属公司E。



中华附属公司D眼前获得一处名为皇冠天境的产值资产项目,该项目位于中国浙江省丽水市景宁黎族自治县。皇冠天境主要为一项总地盘面积约9.97万立方米的居室开发项目,且正在建设中。于其建设成就后,皇冠天境的总楼面面积将约37.72万立方米。

中华附属公司E眼前获得一处名为处州府城的产值资产项目,该项目位于中国浙江省丽水大猷街与大洋路交汇处西北侧。处州府城为一项总地盘面积约7.47万立方米的经贸╱文化开发项目,且正在建设中。于其建设成就后,处州府城的总楼面面积将约9.45万立方米。

具体地说,本次的收购主要就是这两处价值资产。

2、贸易定价

而关于此次交易对价是参考2017年三季度末,目标集团的调节综合资产保值定价的。

经调整资金保值人民币3.75亿元是副进两项的平均值:

1) 卖家于2017年9月30日应占目标集团未经审核综合资产保值约人民币109,700,000元;

2) 经参考估值师编制目标集团所持物业发展项目(即皇冠天境)于2017年9月30日的市值的起始估值,上述物业发展项目所产生重估盈余当中按70%比例应占之变通约人民币265,390,000元。

3、贸易对价缴付

皇冠国际的开发方式由四部分构成:

1) 美元41,065,920唐朝价将由买方以0.582外币每股向卖方配发8400万股份的方法支付,占经扩大后公司已发行股本的1.94%。

2) 出于卖方等有一部分未偿还目标集团的呆坏账,于是买方于完成日期代表卖方向目标集团清还债务。

3) 买方将于完成日期保留人民币90,000,000元(“保留金”),倘现有押记于完成日期后一年内尚未完全解除,则买方将有权自行酌情从保留金中淘汰现有押记项下之有关应付担保金额(“担保金额”)。倘保留金扣除担保金额后有其它根据现有押记应付的盈余金额,则买方将不表利息将有关剩余金额退还予卖方;

4) 自总标价扣除上述三种艺术还款后的盈余代价(如有)名将自完成日期起两年内以现金缴付。

二、强化资产管理工作

市场可能会误解皇冠国际是否要转型房地产开发?其实不然,文章开头就指出皇冠的事务布局脉络是清晰的,主营业务核心仍然是融资租赁、本管理等工作。

以笔者看来,本次的收购是皇冠国际对资金管理工作的加剧布局,进一步加强集团的事务板块从基金管理的不善资产延伸到价值资产。

实际上,本管理工作一直是皇冠国际登录主要的功绩驱动力,本年上半年资产管理工作取代快捷贷款成为重要大收益贡献业务,占34.2%。



另外,皇冠国际2016年年报就披露了会加大力度扩展资产管理工作,再接再厉探寻具潜在高出油率的优质资产。根据集团发展政策,本次收购价值资产项目也是符合企业工作多元化发展之韬略。而下公告的多少和信息看,这两个价值资产项目就很符合“具潜在高出油率”的优质资产。

2015年终以来,中华房地产市场可以用火爆来形容,经济高速发展和无深化,住房和生意需求不断充实,本次收购的本金前景还是很值得期待的。目标集团旗下主要是两个住宅及商业物业项目,即皇冠天境及处州府城,平均位于中国浙江省丽水市。表现浙江省从辖的地级市之一,烟台市拥有一个需要强劲的居室及商业物业市场。

烟台市地理位置优越,北接衢州市、襄樊市及柳州市、南北接温州市,以及两岸接福建省。根据衡阳市住房和自然村建设委员会官方网站可查阅的素材,丽水商品房(包括住宅、做事及商业与其他用途的宫殿)于2017年1月至10月之内的投资总额约为欧元169.8亿元,较相应期间增长约23.4%。一方面,烟台市于2017年1月至10月之内商品房完成建设面积约为2.64京立方米,相形之下增长61.9%,可见,烟台市的不动产市场也是呈现高速发展之千姿百态。另外,根据衡阳市的设计在2020年实现漫游收入约人民币1,000亿元,占丽水市本地生产总值 15%或以上。为了贯彻上述目标,烟台市政府制定及实施多项计划,比如于2015年至2017年期间在体育用品业投资额多达人民币150亿元等,相信未来汕头市不动产仍有宏伟进步动力。



更为重要的是,这两个品种将为皇冠国际带来稳定的公款流入和盈利增长。

根据通函的多少显示,目标集团的预收款在三季度末达到6.8亿元,首要是皇冠天境第一期的预售。出于采取预售制,要在交付后才能体现在皇冠国际登录的利润表中,预测第一期将于2018年第二季度交付,意味着届时皇冠国际的净利润也会大幅增长。



而根据公告,两个价值资产项目包括若干幢商业楼宇及住宅公寓大厦,名将于2018年至2021年间分阶段完成,建成以后,按三季度末估值,皇冠天境的附加值为21.40亿元,处州府城市值是9.77亿元,而丽水市还有很好的开拓进取动力,品种具有较大的增值空间,预期通过出售或者出租都能为皇冠国际带来颇有潜力的投资回报。

出于后期投入资金主要来自预收款及处州府城租金收入,表明项目足够成熟可以自负盈亏,对商店总资产及现金流的影响都是尊重提振。

值得注意的是,其中的中华附属D店铺还有已签署的抵押担保和保证担保:

其中,债务人1是指龙之族控股有限公司,一间于中国注册成立之商号,首要从事原材料贸易,由洪明显先生全资及实益拥有。债务人2是指景宁外舍古镇旅游投资发展有限公司,一间于中国注册成立之商号,首要在中华从事房地产开发,由债务人1持股51%。



在本次收购完成时,皇冠国际将会与债务人1和债务人2分手签订担保协议1和协商2,皇冠国际能拥有每年担保费及顾问费,成分被为保证金额的2.1%和1.0%(上月按比例计算,其中任何部分将按整月费率收取),意味着皇冠还能获取多一笔稳定的经济服务收入,以此服务费率总额(3.1%)是中心比中国业界平均担保费率高的。

而且担保的风险可控。为进一步保护皇冠国际登录的功利及行为该协议完成的必要条件,卖家及洪先生将签立反弥偿协议,以就中国附属公司D根据现有抵押担保及现有合同担保可能遭受或产生之总体亏损、负债及开发向中国附属公司D反弥偿。

总结:

皇冠国际近两年在从业务上做加法,脱离出售典当业务;而对于主营业务,围绕中心的本金管理、融资租赁等工作不断加深布局,做减法。本次收购两个价值资产项目,迅速加大了本管理工作的经理深度。烟台市的不动产市场仍有很大的威力,相信在未来几年能为集团带来突破性的功绩贡献。